Blog

아파트 건설을 공부하다 보면 자주 등장하는 용어 중에 시행사와 시공사가 있습니다. 이 두 용어는 비슷하게 들리지만, 각기 다른 역할과 책임을 지니고 있습니다. 이번 포스팅에서는 시행사와 시공사의 차이점을 쉽게 이해할 수 있도록 정리해 보겠습니다.

시행사란 무엇인가?

시행사는 부동산 개발 프로젝트의 전반적인 운영을 책임지는 주체입니다. 쉽게 말하자면, 시행사는 아파트나 빌라와 같은 건축물을 개발하기 위한 모든 과정의 총괄자를 의미합니다. 이들은 토지를 매입하고, 건축 인허가 절차를 진행하며, 자금을 조달하고, 시공사를 선정하는 등의 업무를 수행합니다.

또한 시행사는 주택 분양과 입주 관리, 하자 보수 등 아파트 건설의 모든 사항에 대한 책임을 맡습니다. 시행사는 해당 프로젝트의 주체로서, 전체 사업을 기획하고 조율하는 역할을 수행하며, 법적으로 ‘사업주체’ 또는 ‘건축주’라고도 불립니다.

시공사란 무엇인가?

반면, 시공사는 시행사로부터 발주를 받아 실제 건축 프로젝트를 수행하는 회사입니다. 시공사는 건축 설계도에 따라 건축물을 짓는 주요 업무를 맡고 있으며, 자재 및 인력 관리, 공사 일정과 예산 관리까지 다양한 임무를 수행합니다.

일반적으로 시공사는 건축 관련 면허를 가지고 있으며, 현대건설, 삼성물산, GS건설 등이 대표적인 예입니다. 시공사의 역할은 시행사가 설정한 계획에 따라 건축을 진행하며, 법적 책임은 주로 건축물의 품질과 안전성 관련된 문제에 국한됩니다.

시행사와 시공사의 주요 차이점

이제 시행사와 시공사의 차이점을 좀 더 명확하게 정리해 보겠습니다.

• 역할: 시행사는 부동산 개발의 전반적인 운영을 담당하며, 시공사는 실제 건축 작업을 수행합니다.
• 업무 범위: 시행사는 토지 매입, 인허가, 자금 조달, 분양, 입주 관리 등의 모든 과정을 관리하는 반면, 시공사는 건축, 자재 관리, 품질 검증 등의 업무에 집중합니다.
• 책임: 시행사는 프로젝트 전반에 대한 책임을 지고, 시공사는 건축 품질과 안전성에 대해서만 책임을 집니다.

시행사의 구체적인 역할

시행사가 맡는 업무는 다음과 같습니다:

• 토지 매입 및 지구단위 계획 수립
• 인허가 절차 및 행정적 절차 진행
• 자금의 조달 및 배분 관리
• 시공사 선정 및 관리
• 분양 및 판매 절차 진행
• 입주 후 하자 보수 및 관리

시공사의 구체적인 역할

시공사가 맡는 업무는 다음과 같습니다:

• 건축 작업 수행
• 건축 자재 및 인력 관리
• 공사 일정 및 예산 관리
• 품질 및 안전성 점검

서로의 관계 및 협력

시행사와 시공사는 긴밀한 관계를 유지하며 서로 협력하여 프로젝트를 진행합니다. 시행사는 시공사에 건축 작업을 의뢰하고, 시공사는 이를 수행하는 데 필요한 모든 기술적 작업과 관리업무를 담당합니다. 이 과정에서 정기적인 회의와 진행 상황 공유, 품질 관리 및 안전 점검이 이루어집니다.

투자 시 고려해야 할 사항

투자자 입장에서 시행사와 시공사의 신뢰성과 역량은 대단히 중요합니다. 시행사가 프로젝트를 효과적으로 관리할 수 있는 능력을 갖추고 있는지, 시공사가 부실 공사를 하지 않을 만큼의 전문성을 지니고 있는지를 면밀히 검토해야 합니다. 만일 시행사가 자금을 제때 지급하지 못하면 시공사 작업이 중단될 수 있어 투자자에게 큰 위험 요소가 될 수 있습니다.

신탁사와 분양대행사의 역할

부동산 개발에서 신탁사와 분양대행사의 역할 또한 무시할 수 없습니다. 신탁사는 자금을 관리하고 안전하게 보호하는 역할을 수행하며, 분양대행사는 시행사로부터 위임받아 분양 업무를 수행합니다. 이 두 가지 역할은 투자자의 안정성을 확보하고 실제 판매 과정의 원활함을 보장하는 데 중요한 역할을 합니다.

마치며

아파트 건설 과정에서 시행사와 시공사의 역할은 서로 다르며, 각 주체는 아파트 프로젝트의 성공적인 진행을 위해 협력해야 합니다. 이들을 올바르게 이해하고, 투자 시 신뢰성 있는 주체를 선택하는 것이 중요합니다. 다음 번에 아파트 분양이나 재건축을 고려하실 때, 시행사와 시공사의 역할을 명확히 알고 결정하시길 바랍니다.

자주 찾는 질문 Q&A